Rappel des dispositions de la Loi Pinel qui modifie les baux commerciaux en ajoutant de nouveaux droits en faveur du locataire.
Entrée en vigueur en juin 2014, la loi Pinel a fait sensiblement évoluer les baux commerciaux.
Ainsi lors du renouvellement d’un bail existant ou de la conclusion d’un nouveau bail, les parties doivent désormais rédiger un état des lieux contradictoire et amiable. À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais sont partagés en deux de manière égale. Si cet état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne pourra se prévaloir de la présomption que le locataire a reçu les locaux en bon état de réparations locatives.
Afin d’éviter une hausse brutale des loyers, le texte prévoit aussi un lissage sur plusieurs années de l’augmentation du loyer ( 10% du loyer de l’année précédente).
En cas de révision des loyers, seul l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires servira de référence.
La durée du bail a également était revue par la Loi Pinel. La résiliation anticipée du bail par le preneur est interdite sauf dans 3 hypothèses :
– Pour les baux d’une durée initiale supérieure à 9 ans
– Pour les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureau
– Pour les baux qui portent sur des locaux monovalents
La loi autorise désormais le preneur a donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception mais seul le congé par voie d’huissier apporte une garantie légale sur la date de réception du congé par le bailleur.
La Loi fixe également les obligations en matière de travaux, le bail commercial devant dorénavant prévoir la répartition des charges et des travaux.
Ainsi, lors de la signature du bail, puis tous les 3 ans, le propriétaire doit adresser à son locataire :
– Un état prévisionnel budgété sur 3 ans des travaux à faire en ventilant ces charges entre les locataires d’un même immeuble.
– Une synthèse des travaux réalisés au cours des 3 années passées précisant les coûts engendrés.
Enfin la loi prévoit des dispositions fixées par décret pour assurer une bonne information du locataire et fixer la nature des dépenses ne pouvant être mises à sa charge.
La loi introduit aussi un droit de préférence légal au profit du locataire en cas de vente du local loué. Le bailleur a désormais l’obligation de signifier à son locataire son intention de vendre. Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour se prononcer. S’il refuse et que le propriétaire décide de vendre à un prix inférieur, l’occupant bénéficie d’un nouveau droit de préemption. Si le locataire accepte, il a de 2 à 4 mois pour acheter.
Une signification par Huissier de Justice est là encore fortement recommandée, car si le locataire ne reçoit pas l’offre, il pourra agir en nullité de la vente.
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